ส่งมอบทรัพย์สินขาด ล้ำจำนวน ในสัญญาซื้อขายอสังหาริมทรัพย์
          การซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ เช่น ที่ดิน, บ้าน, คอนโด และทรัพย์สินอื่น ๆ ที่ได้มีการทำสัญญาซื้อขาย ระบุจำนวนเนื้อที่ทั้งหมดเอาไว้อย่างแน่นอนแล้ว หากผู้ขายได้ส่งมอบทรัพย์สินน้อยไปกว่า หรือมากไปกว่า ที่ได้ระบุเอาไว้ในสัญญาซื้อขาย ผู้ซื้อก็มีสิทธิที่จะบอกปัดไม่รับการส่งมอบทรัพย์สินนั้นทั้งหมด หรือจะยอมรับเอาทรัพย์สินนั้นไว้ แล้วใช้ราคาตามส่วนที่รับมาก็ได้ ตามแต่ผู้ซื้อจะเลือก

          กรณีเนื้อที่ที่ขาด หรือเนื้อที่ที่เกินมานั้น มีจำนวนที่ขาด หรือล้ำจำนวน ไม่เกินร้อยละ 5 ของเนื้อที่ทั้งหมด กรณีนี้ ผู้ซื้อจะต้องรับเอาไว้ทั้งหมด และใช้ราคาตามส่วน แต่ถ้าหากการขาดหรือล้ำจำนวนของเนื้อที่ของทรัพย์สินที่ซื้อขายนั้น แม้ว่าจะไม่เกินร้อยละ 5 ของเนื้อที่ก็ตาม แต่หากผู้ซื้อมีเหตุว่า หากผู้ซื้อทราบมาก่อนถึงเรื่องเนื้อที่ขาด หรือล้ำจำนวนนั้นแล้ว ผู้ซื้อจะไม่เข้าไปทำสัญญาซื้อขายอย่างแน่นอน กรณีนี้ ผู้ซื้ออาจจะบอกเลิกสัญญาได้

          อายุความฟ้องร้อง เกี่ยวกับเรื่องสัญญาซื้อขาย ที่มีการส่งมอบทรัพย์สินขาดตกบกพร่อง หรือล้ำจำนวนนั้น มีอายุความ 1 ปี นับตั้งแต่วันที่มีการส่งมอบทรัพย์สิน ไม่ว่าจะเป็นกรณีที่ผู้ซื้อบอกปัดไม่รับ หรือรับตามส่วนที่ผู้ขายส่งมอบทรัพย์สินมาน้อย แล้วผู้ซื้อเรียกค่าเสียหาย

                                                     **********

ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์
          มาตรา 466  ในการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์นั้น หากว่าได้ระบุจำนวนเนื้อที่ทั้งหมดไว้ และผู้ขายส่งมอบทรัพย์สินน้อยหรือมากไปกว่าที่ได้สัญญาไซร้ ท่านว่าผู้ซื้อจะปัดเสีย หรือจะรับเอาไว้และใช้ราคาตามส่วนก็ได้ ตามแต่จะเลือก

          อนึ่ง ถ้าขาดตกบกพร่องหรือล้ำจำนวนไม่เกินกว่าร้อยละห้าแห่งเนื้อที่ทั้งหมดอันได้ระบุไว้นั้นไซร้ ท่านว่าผู้ซื้อจำต้องรับเอาและใช้ราคาตามส่วน แต่ว่าผู้ซื้ออาจจะเลิกสัญญาเสียได้ในเมื่อขาดตกบกพร่องหรือล้ำจำนวนถึงขนาดซึ่งหากผู้ซื้อได้ทราบก่อนแล้วคงจะมิได้เข้าทำสัญญานั้น

          มาตรา 467  ในข้อรับผิดเพื่อการที่ทรัพย์ขาดตกบกพร่องหรือล้ำจำนวนนั้น ท่านห้ามมิให้ฟ้องคดีเมื่อพ้นกำหนดปีหนึ่งนับแต่เวลาส่งมอบ

ตัวอย่างคดี
คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 11695/2557
          การซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ที่ผู้ขายส่งมอบทรัพย์สินน้อยหรือมากไปกว่าที่กำหนดในสัญญานั้น ป.พ.พ. มาตรา 466 วรรคหนึ่ง วางหลักไว้ว่า ผู้ซื้อจะปัดเสีย หรือจะรับไว้ และใช้ราคาตามส่วนก็ได้ตามแต่จะเลือก โดยมีมาตรา 467 บัญญัติต่อไปว่า “ในข้อรับผิดเพื่อการที่ทรัพย์ขาดตกบกพร่องหรือล้ำจำนวนนั้น ท่านห้ามมิให้ฟ้องคดีเมื่อพ้นกำหนดหนึ่งปีนับแต่เวลาส่งมอบ” แสดงว่านอกจากกฎหมายให้สิทธิผู้ซื้อที่จะฟ้องผู้ขายให้รับผิดในทรัพย์สินส่วนที่ส่งมอบขาดได้แล้ว ยังให้สิทธิแก่ผู้ขายที่จะฟ้องเรียกทรัพย์สินส่วนที่ส่งมอบล้ำจำนวนไปคืนจากผู้ซื้อได้ด้วย ซึ่งทั้งสองกรณี ไม่ว่าผู้ซื้อหรือผู้ขายจะเป็นผู้ฟ้อง ต้องฟ้องเสียภายในหนึ่งปีนับแต่เวลาส่งมอบ คดีนี้โจทก์ส่งมอบที่ดินที่ซื้อขายแก่จำเลยเมื่อวันที่ 15 มิถุนายน 2527 หากเนื้อที่ดินที่ส่งมอบล้ำจำนวนไปจากที่ระบุในสัญญา โจทก์ก็ต้องฟ้องให้จำเลยรับผิดคืนส่วนที่ล้ำจำนวนไปเสียภายในหนึ่งปีนับแต่เวลาส่งมอบคือต้องฟ้องภายในวันที่ 15 มิถุนายน 2528 ดังนั้น การที่โจทก์เพิ่งนำคดีมาฟ้องในปี 2555 จึงเป็นการฟ้องที่เกินกำหนดอายุความตามกฎหมาย

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 8680/
2554
          สัญญาซื้อขายที่ดินระหว่างโจทก์ทั้งสามกับจำเลยทั้งสองกำหนดจำนวนเนื้อที่ดินที่ตกลงซื้อกันไว้
ด้วย แสดงให้เห็นเจตนาของโจทก์ทั้งสามและจำเลยทั้งสองว่า ให้ถือเอาจำนวนเนื้อที่ดินเป็นสาระสำคัญ จึงมิใช่การซื้อขายเหมาแปลง เมื่อจำเลยทั้งสองส่งมอบที่ดินน้อยกว่าที่ตกลงซื้อขายกัน และโจทก์ทั้งสามเลือกรับที่ดินที่จำเลยทั้งสองส่งมอบ โจทก์ทั้งสามจึงต้องชำระราคาค่าที่ดินตามส่วนของที่ดินที่ได้รับมอบเท่านั้น สำหรับเงินค่าที่ดินที่โจทก์ทั้งสามชำระแก่จำเลยทั้งสองเกินส่วนไป แม้จะถือว่าเป็นเงินที่จำเลยทั้งสองได้มาโดยปราศจากมูลอันจะอ้างกฎหมายได้และจำต้องคืนแก่โจทก์ทั้งสามฐานลาภมิควรได้ก็ตาม แต่เมื่อโจทก์ทั้งสามฟ้องเรียกเงินดังกล่าวคืนเมื่อพ้นกำหนดหนึ่งปีนับแต่เวลาที่โจทก์ทั้งสามรู้ว่าตนมีสิทธิเรียกคืน ฟ้องโจทก์ทั้งสามจึงขาดอายุความ
กลับหน้าแรก
กลับหน้าหลักบทความ