การซื้อขายอสังหาริมทรัพย์
          การซื้อขายที่ดินและบ้าน หรือการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์อื่น ๆ กฎหมายได้กำหนดแบบเอาไว้ คือ การซื้อขายจะต้องทำเป็นหนังสือ และนำไปจดทะเบียนกับพนักงานเจ้าหน้าที่ หากการซื้อขายไม่ได้ทำตามที่กฎหมายกำหนด การซื้อขายที่ทำกันนั้น จะตกเป็นโมฆะ สัญญาไม่สามารถใช้บังคับกันได้

          ในส่วนของการซื้อขายที่ดินและสิ่งปลูกสร้างต่าง ๆ นั้น ตามที่ปฏิบัติกันอยู่ ก็จะไปทำเรื่องโอนกันที่สำนักงานที่ดิน  ซึ่งตามที่กฎหมายบอกให้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนกับพนักงานเจ้าหน้าที่นั้น ก็คือการทำเรื่องโอนกรรมสิทธิ์กันนั้นเอง

          การซื้อขายที่ดินและสิ่งปลูกสร้างนั้น เบื้องต้น ก่อนไปทำเรื่องโอนกันที่สำนักงานที่ดินนั้น เราจะทำสัญญาจะซื้อจะขายกันไว้ก่อนก็ได้ หรือจะพากันไปทำเรื่องโอนกันเลยทีเดียว โดยไม่ต้องทำสัญญาอะไรกันก่อน ก็สามารถทำได้เช่นกัน 

          ในการซื้อขายเรือ ที่มีระวางเรือตั้งแต่ 5  ตันขึ้นไป หรือการซื้อขายแพ หรือสัตว์ที่ใช้เป็นพาหนะต่าง ๆ กฎหมายก็บังคับ ให้ต้องทำเป็นหนังสือ และนำไปจดทะเบียนกับพนักงานเจ้าหน้าที่ด้วย

                                                  **********

ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์
          มาตรา 456  การซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ ถ้ามิได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่เป็นโมฆะ วิธีนี้ให้ใช้ถึงซื้อขายเรือมีระวางตั้งแต่ห้าตันขึ้นไป ทั้งซื้อขายแพและสัตว์พาหนะด้วย

          สัญญาจะขายหรือจะซื้อ หรือคำมั่นในการซื้อขายทรัพย์สินตามที่ระบุไว้ในวรรคหนึ่ง ถ้ามิได้มีหลักฐานเป็นหนังสืออย่างหนึ่งอย่างใดลงลายมือชื่อฝ่ายผู้ต้องรับผิดเป็นสำคัญ หรือได้วางประจำไว้ หรือได้ชำระหนี้บางส่วนแล้ว จะฟ้องร้องให้บังคับคดีหาได้ไม่
          บทบัญญัติที่กล่าวมาในวรรคก่อนนี้ ให้ใช้บังคับถึงสัญญาซื้อขายสังหาริมทรัพย์ซึ่งตกลงกันเป็นราคาสองหมื่นบาท หรือกว่านั้นขึ้นไปด้วย

ตัวอย่างคดี
คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 640/2555
          การซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ตาม ป.พ.พ. มาตรา 456 วรรคแรก เป็นกรณีที่มีกฎหมายบังคับให้ต้องมีเอกสารมาแสดง เมื่อหนังสือสัญญาขายที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างระบุว่า โจทก์ทั้งสองได้ชำระราคาและจำเลยทั้งสองได้รับเงินค่าที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างที่ซื้อขายเรียบร้อยแล้ว ก็ต้องฟังยุติตามนั้น การที่จำเลยทั้งสองนำพยานบุคคลมาสืบว่า ยังไม่ได้รับชำระ
ค่าที่ดินครบถ้วน เป็นการนำสืบเปลี่ยนแปลงแก้ไขข้อความในเอกสารต้องห้ามตาม ป.วิ.พ. มาตรา 94 (ข)

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 357/2
554
          ส. ทำหนังสือมอบอำนาจให้ ป. ไปจดทะเบียนขายที่ดิน แต่ตราบใดที่ยังมิได้ไปจดทะเบียนขาย
ที่ดิน การขายก็ยังไม่มีขึ้นโดยสมบูรณ์ เพราะยังไม่ได้ทำตามแบบที่กฎหมายบังคับไว้ตาม ป.พ.พ. มาตรา 456 วรรคหนึ่ง เมื่อ ส. ถึงแก่ความตาย หนังสือมอบอำนาจย่อมสิ้นผล ตาม ป.พ.พ. มาตรา 826 วรรคสอง การที่ ป. นำหนังสือมอบอำนาจที่สิ้นผลแล้วไปดำเนินการจดทะเบียนขายที่ดินหลังจาก ส. ถึงแก่ความตายแล้ว จึงไม่มีผลให้ผู้ซื้อได้กรรมสิทธิ์ในที่ดิน ต้องโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินคืนกองมรดกของ ส. เพื่อประโยชน์ของทายาทต่อไป
กลับหน้าแรก
กลับหน้าหลักบทความ