สัญญาจะซื้อจะขาย และคำมั่น ในการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์
          สัญญาว่าจะซื้อจะขาย หรือคำมั่นว่าจะซื้อขายทรัพย์ ที่เป็นที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง หรืออสังหาริมทรัพย์ต่าง ๆ นั้น หากจะให้กฎหมายเข้ามารับรองคุ้มครอง เพื่อที่จะให้มีการบังคับอีกฝ่าย ให้ทำตามสัญญาได้นั้น จะต้องมีหลักฐานเป็นหนังสืออย่างใดอย่างหนึ่ง และในหนังสือนั้น จะต้องลงลายมือชื่อของฝ่ายที่จะต้องรับผิดด้วย หรือเป็นกรณีที่ได้มีการวางเงินมัดจำกันไว้แล้ว หรือได้มีการชำระหนี้บางส่วนแล้ว จึงจะสามารถฟ้องร้อง บังคับให้อีกฝ่ายปฏิบัติตามสัญญาได้

          หลักฐานเป็นหนังสือ ลงลายมือชื่อฝ่ายที่ต้องรับผิด กรณีนี้ จะเป็นหนังสืออะไรก็ได้ ไม่จำเป็นต้องเป็นสัญญา อาจจะเป็นเพียงข้อความที่เขียนบนแผ่นกระดาษ ที่อ่านแล้วเข้าใจว่า จะมีซื้อจะขายกัน และในหนังสือนั้นมีลายมือชื่อของฝ่ายที่จะต้องรับผิด หรือฝ่ายที่ผิดสัญญา

          การวางมัดจำ กรณีนี้ เพียงแต่ตกลงกันด้วยคำพูด และอีกฝ่ายได้วางเงินมัดจำไว้ เพื่อยืนยันว่า จะทำสัญญาตามที่ตกลงกัน กรณีแบบนี้ก็สามารถที่จะฟ้องร้อง บังคับให้อีกฝ่ายทำตามสัญญาได้ โดยไม่จำเป็นต้องมีหลักฐานเป็นหนังสือก็ได้

          การชำระหนี้บางส่วน คือ การชำระเงินค่าราคาของที่จะซื้อไปบางส่วน หรือเป้นการส่งมอบทรัพย์สินที่จะทำการซื้อขายกันไว้แล้ว บางส่วน กรณีนี้ ก็สามารถที่จะฟ้องร้อง บังคับให้อีกฝ่ายทำตามสัญญาได้ โดยไม่จำเป็นต้องมีหลักฐานเป็นหนังสือก็ได้

                                                      **********

ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 456 วรรค สอง
          สัญญาจะขายหรือจะซื้อ หรือคำมั่นในการซื้อขายทรัพย์สินตามที่ระบุไว้ในวรรคหนึ่ง ถ้ามิได้มีหลักฐานเป็นหนังสืออย่างหนึ่งอย่างใดลงลายมือชื่อฝ่ายผู้ต้องรับผิดเป็นสำคัญ หรือได้วางประจำไว้ หรือได้ชำระหนี้บางส่วนแล้ว จะฟ้องร้องให้บังคับคดีหาได้ไม่

ตัวอย่างคดี
คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 7735/2555
          ป.พ.พ. มาตรา 456 วรรคสองและวรรคสาม นอกจะบัญญัติให้การซื้อขายสังหาริมทรัพย์ซึ่งตกลงกันเป็นราคาสองหมื่นบาทหรือกว่านั้นขึ้นไป ต้องมีหลักฐานเป็นหนังสืออย่างหนึ่งอย่างใดลงลายมือชื่อฝ่ายผู้ต้องรับผิดเป็นสำคัญ จึงจะฟ้องร้องให้บังคับคดีกันได้แล้ว ยังได้บัญญัติอีกว่า “...หรือได้วางประจำไว้ หรือได้ชำระหนี้บางส่วนแล้ว...” ก็ย่อมฟ้องร้องให้บังคับคดีได้เช่นกัน คดีนี้ข้อเท็จจริงได้ความว่า ในการซื้อขายต้นอ้อย โจทก์และจำเลยไม่ได้ทำหนังสือสัญญาซื้อขายหรือมีหลักฐานการซื้อขายเป็นหนังสือ ลงลายมือชื่อฝ่ายโจทก์หรือจำเลยผู้ต้องรับผิดไว้เป็นสำคัญ แต่ในวันที่ตกลงซื้อขายกัน โจทก์ได้ส่งมอบกรรมสิทธิ์ต้นอ้อยให้แก่จำเลยและจำเลยเข้าไปตัดต้นอ้อยของโจทก์ไปขายให้แก่โรงงานน้ำตาล อันถือได้ว่าโจทก์ชำระหนี้ตามสัญญาซื้อขายคือส่งมอบต้นอ้อยให้จำเลยแล้ว โจทก์ย่อมมีสิทธิที่จะฟ้องร้องบังคับให้จำเลยชำระราคาต้นอ้อยได้ตามบทบัญญัติของกฎหมายดังกล่าว

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 8163/2554
          โจทก์และจำเลยมีเจตนาก่อนิติสัมพันธ์กันเป็นสัญญาจะซื้อขายโดยการวางมัดจำตาม ป.พ.พ. มาตรา 456 วรรคสอง ซึ่งมิได้กำหนดแบบไว้ว่าต้องมีหลักฐานเป็นหนังสืออย่างหนึ่งอย่างใดลงลายมือชื่อ
ฝ่ายผู้ต้องรับผิดเป็นสำคัญจึงจะฟ้องร้องให้บังคับคดีได้ สัญญาจะซื้อจะขายเกิดขึ้นนับแต่เวลาที่โจทก์วางมัดจำ มิใช่เพิ่งเกิดในภายหลังเมื่อมีการทำสัญญาจะซื้อจะขายเป็นหนังสือ เมื่อ ป.วิ.พ. มาตรา 94 จำกัดเฉพาะกรณีที่กฎหมายกำหนดว่า ข้อเท็จจริงในเรื่องที่ฟ้องร้องกันนั้นจะต้องแสดงให้ปรากฏด้วยการนำสืบพยานเอกสาร จึงต้องห้ามนำพยานบุคคลเข้าสืบเพื่อเพิ่มเติม ตัดทอน หรือเปลี่ยนแปลงแก้ไขข้อความในเอกสารที่ได้นำมาแสดงแล้ว จึงไม่ตกอยู่ในบังคับข้อห้ามดังกล่าว ศาลย่อมมีอำนาจรับฟังพยานบุคคลว่าจำเลยตกลงจะหาสถาบันการเงินให้โจทก์กู้ยืมชำระหนี้คืนจำเลยโดยมีระยะเวลาผ่อนนาน 15 ปี ได้
กลับหน้าแรก
กลับหน้าหลักบทความ